CM-bolagens intervjuserie
CM-bolagen har valt att göra en intervjuserie med medlemsbolag, beställare, kunder för att höra vad de ser är fördelarna med construction management som genomförandeform och vilka CM-projekt de vill berätta lite mer om!
Katrin Dahlström VD Ebab Stockholm
Hur skulle du förklara Construction Management – alltså CM – för någon som aldrig hört talas om det?
Jag skulle förklara det med ett exempel. Låt säga att ni som beställare vill bygga ett nytt kontor men ni vill själva bestämma exakt hur det ska se ut och ha möjlighet att påverka detta under tiden kontoret byggs, då fungerar CM precis på det sättet. Det är en genomförande form som ger dig som beställare full insyn i projektet med möjlighet att påverka och ändra under resans gång då CM innebär att du löpande kan göra upphandlingar under projektets olika skeden och i konkurrens för bästa kvalité och pris.
CM är en genomförandeform med en avtalsstruktur som skapar möjligheter att anpassa produkten till det beställarenverkligen vill ha. Beställaren betalar vad det kostar att genomföra det önskade projektet.
Samarbete mellan parterna är avgörande oavsett projektform men kanske i ännu högre grad i ett CM projekt då fastighetsägaren bygger i egen regi och köper in en professionell organisation att driva projektet där samarbetet är nyckeln till framgång.
Vilka CM-projekt har ni tagit fram?
Ebab har tagit fram väldigt många fina CM projekt genom tiderna. Vi bygger både nyproduktion och renoverar fastigheter både åt Kommunen, Landstinget och Staten samt privata aktörer. Vi genomför både kommersiella- och bostadsprojekt åt dessa beställare.
Just nu hjälper vi Stockholmshem med deras nyproduktion av deras kontor i Skärholmen, Svenska Bostäder med över 1000 nyproducerade studentbostäder i Albano, Renovering och nyproduktion ca 100 lägenheter åt Olof Lindgren, Nyproduktion bostäder åt Väsbyhem, ny produktion bostäder åt Stockholmshem i Bromma.
Historiska projekt som är kända är renovering av tullhuset som fick hyresgästen Fotografiska åt Stockholms Hamnar, Renovering av Hotell Nobis på Norrmanstorg åt Anders Bodin Fastigheter, Nyproducerade operationslokaler och kliniker åt Sophia hemmet, konvertering av kontor till bostäder åt flera bostadsutvecklare och många fler.
Byggbranschen kan bli bra mycket bättre på hållbarhet generellt hur kan ni vara en del av det och påverka i rätt riktning?
I framtiden ser vi en större efterfrågan att jobba med återbruk. Flera fastighetsägare har kommit väldigt långt i detta arbete vilket är positivt. I hållbarhetsfrågan behöver hela branschen samarbeta och hjälpas åt att hitta bra lösningar på de hinder vi möter. CM är en genomförande form som möjliggör en direkt dialog med varje enskild entreprenör om hur man bäst kan realisera återbruk i just den entreprenaden.
Vi behöver också styra vår produkt mer noggrant i framtiden så det vi bygger idag går att återbruka i morgon. Välja material idag som håller över tid och är miljövänliga. Detta kan också vara enklare för en Beställare att styra i ett CM projekt.
Som kund hur upplever man skillnaden i ett projekt?
Kunden märker det genom att påverkasgraden är stor igenom hela projektet. Kunden får det de förväntar sig och vill ha. Vet de inte vad de vill ha kan de få rådgivning och olika förslag av CM organisationen.
För olika kunder är olika saker viktiga; tid, pris, kvalité eller funktion. I CM projektet styr man mot det viktigaste för kunden och fokuserar projektets mål dit. I ett optimalt CM projekt är det viktigt med bra dialog och samarbete med kunden där man visar mod och hänsyn.
Det dyker i regel alltid upp oförutsägbara händelser i projekt detta kan man lättare parera och anpassa i projektet efter de nya förutsättningarna som beställare. Kunden betalar vad det kostar att genomföra projektet och dess ändringar utan påslag.
CM projekt lämpar sig också för LOU projekt. I en LOU upphandling behöver man alltid ligga steget före så att tidsramarna uppfylls och genomförs upphandlingarna på ett bra sätt minskas risken för ett eventuellt överklagande. I upphandlingen får man in flera anbud, precis som när man gör upphandlingar i den privata sektorn, skillnaden är att utvärderingen visar vem man ska gå vidare med, medan man i den privata sektorn mer kan välja den man vill upphandla oberoende utvärderingen.
Hur tror du framtiden ser ut för CM projekt?
I Europa och USA genomförs projekt på CM, det är därför förvånande att Sverige inte kommit längre med detta genomförandesätt. Vi har en stark kultur med utförande entreprenad och totalentreprenad som genomförs på samma sätt som CM men med ett annan avtalsrelation mellan entreprenören och beställaren. Genomförandet av dessa olika avtalsformer är dock den samma men där risk och vinst ligger olika fördelat i de olika avtalsformerna.
Vi kan se att denna starka kultur dock håller på att luckras upp då även entreprenörerna föreslår likande upplägg som ett CM genomförande i form av partnering och samverkans entreprenader.
Hur ser ditt drömprojekt ut?
Drömscenario är samverkan över alla gränser i stadsbyggnadsprojekten oavsett genomförandeform. Projektet där man samarbetar fullt ut, med synsättet att vi ska skapa ett bättre hållbart samhälle tillsammans. Det betyder också att alla ska tjäna pengar i projektet.
Detta bygger på att politikerna enas för att skapa bättre samhällen där vi hittar rum och möjligheter att skapa rörelse och samvaro mellan människor. Där kvalité och pris inte behöver var motsatsord utan att man tillsammans skapar mervärde och där vi tillsammans kan effektivisera processen för att skapa bättre platser för att trivas och att vi samverkar att komma tillrätta med samhällsproblemen som vi ser växa idag.
————————————————————————————–
Fredrik Aspe vice VD Ebab Stockholm
Fredrik Aspe vice VD på Ebab Stockholm berätta lite mer om ett CM-projekt du varit en del av (företaget varit en del av)?
För 25 år sedan gjorde Ebab flera projekt åt Stockholms hamnar där vi byggde om. Det blev huvudkontor för Peak performance, JAROWSKIJ tv-produktion, Meter tv-produktion, Stockholmshamns nya huvudkontor. Kryssningsterminalen, Tallink Silja Terminalen, Stadsgårdsterminalen.
Allt på CM!!
Men det mest minnesvärda är Stora tullhuset och Fotografiska museet – alla projekt åt samma kund men med olika brukare och tagare.
Flera fastigheter var gamla kulturklassade byggnader som skulle byggas om. Fokus var att göra förändringar med bibehållna antikvariska värden med pågående verksamhet i fastigheterna utan att det kostade så mycket i pågående produktion så därför var CM absolut bästa genomförandeformen.
Man kunde bygga etappvis med etappvis inflyttning. Så vi utvecklade fastigheterna åt Stockholms Hamn i etapper.
Det går med CM att göra flera upphandlingar på LOU samtidigt. Fokus är att vara ute i god tid för att göra bra upphandlingar.
Hur kan CM som koncept underlätta byggandet (genomförande) av projekt? Vilka fördelar finns, varför är det är det absolut bästa sättet att bedriva sitt projekt på?
Att kunden alltid kan påverka sin produkt. Kunder kan påverka sina tider och sina hyresgäster önskemål genom hela byggprocessen det är fördelarna med CM.
Större påverkansgrad för kunden men de behöver visa större engagemang i projekten.
Hur tror du framtiden ser ut för CM-projekt?
Väldigt bra i svåra konjunkturtider då behöver man se över alla sina kostnader.
Arvodesdelarna är mindre så en minskad byggkostnad blir det för byggherren i CM-projekt.
Hur ser ditt drömprojekt ut?
Att skapa en hållbar plats för Stockholmare och dess besökare som flera byggherrar är med och utvecklar ihop med flera CM-bolagen. Vi utvecklar en plats i Stockholm på CM! Vi sätter CM på kartan i Stockholm.
På vilket sätt kan CM bidra till att utveckla branschen? Vad är viktigast för att få ett så bra projekt som möjligt/drömprojekt?
Genom öppenhet och transparens, samarbeten samt att man lär av varandra, på så vis får man också en tydlig målbild av projektet och beställarens affär.
Arbeta nära kunden är en förutsättning för att projekten blir bra.
Kan du berätta om lite kända (CM-)projekt? Exempel i andra länder?
Besökscentrum på Djurgården, Kvarteret Apeln åt Klara Norra fastigheter, Hotel Norrmalmstorg, Albano åt Svenska Bostäder, Kvarteret Måsholmen åt Stockholmshem alla CM-projekt värda nämna.
Många projekt i NY och London är ju byggt på CM, likaså Berlin,det är mer vanligt internationellt än i Sverige. Stort metropolerna bygger mer på CM.
Drömprojekt är att åka till NY och London och bygga en ny skyskrapa eller renovera en kulturbyggnad.
Byggbranschen kan bli bra mycket bättre på hållbarhet generellt hur kan ni vara en del av det och påverka i rätt riktning?
Befintliga fastighetsvärden förstår vi värdet av, resurser som kan återbrukas.
Med rätt metoder och rätt materialval kan vi minska klimatavtrycket och genom att styra varje del entreprenad kan du styra det ännu mer.Vi behöver mera hållbara produkt över tid!
Första solceller och bergvärme projekten i Stockholm som vi var del av var på CM.
Fotografiska första fastigheten som var Green Building certifierad i Stockholm.
——————————————————————————————-
Jan Ahlinder på Forsen
Vilka CM-projekt har ni tagit fram?
De mest renodlade där jag varit inblandad i är Kv Tigern åt SFV och grundförstärkning samt ombyggnad av Centralstationen åt Jernhusen.
Berätta lite mer om ett CM-projekt du varit en del av (företaget varit en del av)?
Ombyggnaden av Centralstationen i Stockholm är nog det svåraste jag varit med om. Att grundförstärka och modernisera en byggnadsminnesmärkt fastighet mitt i stan under pågående drift var en utmaning. Ca 270.000 Stockholmare vandrade genom vårt arbetsområde varje dag.
Hur kan CM som koncept underlätta byggandet (genomförande) av projekt? Vilka fördelar finns, varför är det är det absolut bästa sättet att bedriva sitt projekt på?
Det passar inte alla projekt, men där Beställaren uppskattar en tidig byggstart, att få vara med och påverka och där styrning mot projektekonomin är viktig kan CM passa.
Som kund hur upplever man skillnaden i ett projekt?
Just möjligheten att kunna påverka byggprocessen utan att ev ändringar prissätts på ett felaktigt sätt. Man får helt enkelt mer för pengarna.
Hur tror du framtiden ser ut för CM-projekt?
Den borde vara bra då det går ut på att skapa en sund konkurrens på de delar som går att beskriva på ett bra sätt.
Hur ser ditt drömprojekt ut?
Ett nytt Operahus i Stockholm t ex!
Vad är viktigast för att få ett så bra projekt som möjligt/drömprojekt?
En förtroendefull relation med sin Beställare.
Hur skulle du förklara Construction Managemant – alltså CM – för någon som aldrig hört talas om det?
Svårt att beskriva kort. Att tillsammans med Beställaren bygga upp en organisation som bygger i egen regi. Det är viktigt att samma organisation driver förprojektet genom projektering och byggande till färdigställande – då får man den fulla effekten. En kortare totaltid än när stafettpinnen skall lämnas över vid traditionella faser och till en lägre kostnad då samtliga upphandlingar sker i konkurrens.
Byggbranschen kan bli bra mycket bättre på hållbarhet generellt hur kan ni vara en del av det och påverka i rätt riktning?
Utbildning förstås och att tillsammans med Beställare driva ambitiösa hållbarhetsmål.
———————————————————————————————
Karl Sundholm projektchef på Castellum
Berätta lite mer om ett CM-projekt du varit en del av (företaget varit en del av)?
Många senast med Forsen Kungspassagen i Uppsala. Tilltänkt totalentreprenad men genomfördes på CM.
Hur kan CM som koncept underlätta byggandet (genomförande) av projekt?
Underlätta – någorlunda större flexibilitet att justera produkten under resans gång. Lite större möjligheter avbryta projekt.
Vilka fördelar finns, varför är det är det absolut bästa sättet att bedriva sitt projekt på?
CM är inte alltid bäst vid alla tillfällen och i alla led.
CM flexibilitet större flexibilitet att ändra produkten under projektets gång, får man strul exempelvis om någon entreprenör inte funkar går det att byta ut.
Fördelar med CM?
När det gäller CM är det bra att lyfta fler saker än pris:
Kvalitén, kundens perspektiv, välfungerande förvaltning, goda kontroller.
Kundtillfredställelse är ju viktigast och därför borde det oftare göras uppföljning. Ibland kan en kund vara nöjd med produkten men inte med processen.
Som kund hur upplever man skillnaden i ett projekt?
CM ger större flexibilitet att ändra produkten under projektets gång, får man strul ex ngn entreprenör som inte funkar går det att byta ut. Det går exempelvis att byta ut en del byggvaror under tiden, skräddarsy och ändra delar, enstaka förhandlingar överenskommelser med mindre entreprenörer.
Som kund hur upplever man skillnaden i ett projekt?
Byta ut en del byggvaror under tiden, skräddarsy och ändra delar, enstaka förhandlingar överenskommelser med mindre entreprenörer.
Hur skulle du förklara Construction Managemant – alltså CM – för någon som aldrig hört talas om det? Kan du berätta om lite kända (CM-)projekt? Exempel i andra länder?
Deladentreprenad styckar upp ett byggprojekt i ett antal delar.
Vore intressant se historisk säkert många kyrkor är nog byggda så.
————————————————————————————————
Mats Åhlander på Svenska bostäder
Vilka CM projektet har ni varit med och tagit fram?
Vi har under senaste åren arbetat med 2 projekt i CM-entreprenad.
Nybohovsbacken och Campus Albano.
Berätta lite mer om ett CM-projekt du varit en del av (företaget varit en del av)?
Nybohovsbacken var ett CM-projekt där vi tillsammans med Besqab genomförde nyproduktion av bostadsrätter för Besqab och hyresrätter Svenska Bostäder.
Jag slutförde Nybohovsbacken som projektledare då den tidigare projektledaren slutade.
I Campus Albano har jag varit engagerad i 4 år, sedan 2018.
Hur kan CM som koncept underlätta byggandet (genomförande) av projekt? Vilka fördelar finns, varför är det är det absolut bästa sättet att bedriva sitt projekt på?
Lättare att få igång projekt vid högkonjunkturer då vi har svårare att få in anbud från Totalentreprenörer.
Vi ser en risk/möjlighet vid upphandling av entreprenörer som vi annars ”köper bort” i en Totalentreprenad.
Vi får en bättre kontroll på den egna tjänstemannasidan.
Som kund hur upplever man skillnaden i ett projekt?
CM kräver ett större engagemang från oss beställare.
Jag sitter t.ex. på heltid i Albano vilket jag annars inte gör i en Totalentreprenad.
Hur tror du framtiden ser ut för CM-projekt?
Jag tror att CM är ett mycket bra alternativ till andra entreprenadformer.
Vad är viktigast för att få ett så bra projekt som möjligt/drömprojekt?
Bra upphandlingar som täcker alla eventuella fallgropar.
Genomarbetade tidplaner.
En bra och driven platsorganisation.
Hur skulle du förklara Construction Managemant – alltså CM – för någon som aldrig hört talas om det? Kan du berätta om lite kända CM- projekt? Exempel i andra länder?
En entreprenadform där beställaren tar ett större ansvar för genomförandet.
Byggbranschen kan bli bra mycket bättre på hållbarhet generellt hur kan ni vara en del av det och påverka i rätt riktning?
Genom att fortsätta hålla höga mål i vårt hållbarhetsarbete.
Svenska Bostäder har en egen enhet som arbetar med, och stöttar oss projektledare i, Energi- och Hållbarhetsfrågor.
——————————————————————-
Först ut är Forsens VD Annika Selin!
Fotograf Per Myrehed
Annika vilka CM-projekt har ni tagit fram?
Berätta lite mer om ett CM-projekt du varit en del av (företaget varit en del av)?
Vi har genomfört ett antal CM projekt, men några vi är extra stolta över är ombyggnationen av Länsstyrelsen till Stockholm största gymnasieskola; Anna Whitlocks gymnasium. Forsen fick i uppdrag att leda ombyggnationen och valde i samråd med kunden att driva ombyggnaden som ett CM-projekt eftersom det var en tajt tidplan. Med det här arbetssättet kunde projektering och produktion ske parallellt, vilket snabbade upp processen.
Under projektet var det goda samarbetet med beställaren Balder, Stockholms stad, projektörer och hyresgästen Skolfastigheter i Stockholm AB ytterligare en faktor som gjorde att projektet höll såväl Kvalitet som tid och budget.
Alla rätt när Stockholm fick ny gymnasieskola – Forsen
Och även Smådalarö Gård, en SPA- och konferensanläggning i Haninge, som vunnit flera utmärkelser sedan färdigställandet. Projektet drivs på CM vilket ger en större flexibilitet samt tillåter löpande anpassningar och påverkansmöjlighet för en engagerad kund som Sabis. Arbetet med hållbarhetsstyrningen har bland annat lett till ett nytt bergvärmesystem. Och klimatpåverkan av transporterna har vi minimerat genom samarbete med en lokal markägare. Ambitionen är att uppnå Miljöbyggnad Silver vid eventuellt framtida certifiering.
Smådalarö Gård – ny SPA- och konferensanläggning – Forsen
Film Smådalarö: https://vim eo.com/402213355
Hur kan CM som koncept underlätta byggandet (genomförande) av projekt? Vilka fördelar finns, varför är det är det absolut bästa sättet att bedriva sitt projekt på?
Det är inte alltid det bästa sättet att driva projekt på, men en mycket bra metod under vissa förutsättningar. CM är lämpligt när exempelvis projekttiden är viktig – projekttiden förkortas eftersom projektering sker löpande och parallellt med upphandling och produktion, när projektförutsättningarna är oklara eller kan komma att ändras och det kan vara svårt att få en bra konkurrens på entreprenadarbeten. En av de faktorer som utmärker CM är den höga flexibiliteten, vilket ökar möjligheten att lättare påverka projektet och slutresultatet under hela byggprocessen.
En annan fördel är att upphandlingarna sker etappvis, vilket ökar flexibiliteten vid projektförändringar och möjliggör sena ändringar utan större negativa konsekvenser. Entreprenadarbetena delas upp i delentreprenader, vilket maximerar konkurrensen inom varje del och sänker totalkostnaden.
Som kund hur upplever man skillnaden i ett projekt?
Vi gör kunden trygg. Projektledaren går in och stärker byggherrens organisation, vi brukar säga att vi är kundens egen byggavdelning. Kunden får full insyn, kontroll och kan styra detaljfrågor under hela projektet. Men det kräver också mer av kunden.
Hur tror du framtiden ser ut för CM-projekt?
Rätt använt kan CM ge en lägre kostnad, kortare byggtid, högre kvalitet och större flexibilitet.
Det sistnämnda är extra viktigt när marknaden ser ut som den gör idag, eftersom det är svårt att bestämma ramarna i förväg när vi inte känner till spelreglerna. Genom CM har du stora möjligheter att förändra projektet under resans gång och justera investeringsbeslutet.
Hur ser ditt drömprojekt ut?
Jag drömmer om att även en stor beställare på infrastruktursidan, som Trafikverket, skulle våga prova CM som entreprenadform.
På vilket sätt kan CM bidra till att utveckla branschen?
Alla involverade aktörer behöver ta sitt ansvar för att utveckla branschen och det behöver vi göra tillsammans. Genom att utvärdera CM som entreprenadform även i anläggningsprojekt kan beställaren välja den entreprenadform som passar bäst utifrån de förutsättningar som gäller för just det projektet. Forsen har den kompetens och erfarenhet som krävs för att leda det arbetet och våra medarbetare trivs med att arbeta nära beställare, projektörer och entreprenörer.
Hur skulle du förklara Construction Managemant – alltså CM – för någon som aldrig hört talas om det??
På förtroendebasis företräder Forsen beställarens intressen i projektet. Vi brukar likna oss vid kundens interna byggavdelning, eftersom vi sitter vid samma sida av bordet och har samma intresse av att projektet blir framgångsrikt. Projektledaren går in och stärker byggherrens organisation istället för att ”bara” vara leverantör.Rätt pris, större flexibilitet, kortare byggtid och högre kvalitet. Det är några av fördelarna med Construction Management.
Byggbranschen kan bli bra mycket bättre på hållbarhet generellt hur kan ni vara en del av det och påverka i rätt riktning?
Byggbranschen kan och borde bli mycket bättre på hållbarhet med tanke på det stora antalet av hållbarhetsaspekter som påverkas av den. Efter många år i branschen har vi insett att det inte räcker med att bara vara en kravställare utan att det är lika viktigt att försöka leva upp till de krav som vi själva ställer i våra projekt och på våra underkonsulter samt samarbetspartner.
Under de senaste åren har Forsen satsat mycket på att utveckla interna rutiner och system som främjar hållbara arbetssätt och beteendet hos Forsianer. Vi tror att genom att engagera, utbilda och underlätta arbete med hållbarhet motiveras våra anställda till att bli hållbarhetsambassadörer i sitt dagliga arbete oavsett projektets storlek och typ av uppdrag. Varje insats räknas!